Bail et faillite : risquez-vous l’expulsion ?

L’une des préoccupations les plus fréquentes des locataires en difficulté financière est de risquer la perte de leur logement en cas de faillite. Au Québec, la Loi sur la faillite et l’insolvabilité protège votre droit de rester dans les lieux en cas de faillite, et ce, même si vous devez des sommes au locateur au moment de la faillite. Ainsi, un propriétaire ne peut pas résilier votre bail simplement parce que vous avez déposé une proposition de consommateur ou une faillite et que vous lui devez une somme d’argent.

Malheureusement, de nombreux mythes entourant les conséquences de la faillite personnelle empêchent bien des gens de chercher l’aide nécessaire pour reprendre le contrôle de leurs finances. En réalité, le syndic autorisé en insolvabilité a pour rôle de protéger vos droits tout au long des procédures, qu’il s’agisse d’une proposition de consommateur ou d’une faillite.

Faillite et expulsion : ce que dit la loi

Au Canada, la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (fédérale) et le Code civil du Québec stipulent qu’un propriétaire ne peut résilier un bail uniquement parce que le locataire est insolvable. Certains propriétaires tentent néanmoins d’inclure une clause d’insolvabilité dans le contrat de logement, précisant que le bail sera résilié si le locataire fait faillite. Sachez que ce type de clause est généralement nul et sans effet.

Les conditions pour conserver votre bail

Bien que la loi prévoit une protection du locataire en cas de faillite, cette dernière fonctionne uniquement si vous respectez vos obligations de base :

1. Le paiement du loyer courant

Les arrérages de mois de loyer impayés avant le dépôt de la faillite sont considérés comme des dettes non garanties et peuvent être inclus dans la procédure de libération de dettes. Cependant, après la faillite, vous devez obligatoirement effectuer vos paiements de loyer comme entendu dans votre bail. La protection s’applique uniquement aux dettes passées et non à celles survenant après le dépôt de la faillite.

Si vous ne payez pas votre loyer après avoir déclaré faillite, le propriétaire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour demander la résiliation du bail et votre expulsion.

2. Le respect des conditions du bail

Vous êtes tenus de respecter les règlements de l’immeuble et les termes du bail, même après la faillite. La protection contre l’expulsion ne s’applique pas si vous faites l’objet de plaintes pour bruit excessif, harcèlement ou comportement perturbateur. Le propriétaire conserve son plein droit de demander la résiliation du bail pour ces raisons.

Vous demeurez également responsable de l’entretien normal de votre logement. Les frais liés à des dommages causés au logement après la date de la faillite ne seront pas inclus dans votre dossier d’insolvabilité et vous devrez les assumer entièrement.

Le rôle du syndic : votre propriétaire sera-t-il informé ?

Le syndic de faillite agit dans le cadre d’une réglementation stricte, visant à protéger à la fois vos droits et ceux de vos créanciers. En cas d’arrérages de loyers impayés, le propriétaire devient officiellement l’un de vos créanciers, et le syndic a alors l’obligation légale de lui transmettre un avis de faillite.

À l’inverse, si vous n’avez cumulé aucune dette de loyer au moment du dépôt de votre faillite, le propriétaire n’est pas considéré comme un créancier et, par conséquent, il ne sera pas avisé de l’existence de votre faillite.

Le syndic est-il une menace pour votre logement ?

Pas du tout. Contrairement à une idée reçue, le syndic est là pour vous aider et protéger vos droits. Son rôle consiste à liquider vos dettes afin de vous aider à retrouver votre stabilité financière, et non à vous priver des nécessités de base. Tant que vous continuez à payer votre logement, le syndic n’a aucun intérêt ni aucun pouvoir pour mettre fin à votre bail.

Il a d’ailleurs pour mandat de s’assurer que le propriétaire ne profite pas de votre situation de vulnérabilité pour vous expulser illégalement. Si votre propriétaire tente de vous intimider après avoir reçu l’avis de faillite, c’est votre syndic qui intervient pour lui rappeler les règles de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Une fois la faillite déposée, le propriétaire n’a plus le droit de vous contacter pour exiger le paiement des dettes antérieures.

Qu’arrive-t-il si c’est le locataire qui souhaite résilier son bail ?

Parfois, il peut être plus avantageux de repartir à neuf dans un logement moins cher. Sous certaines conditions, la faillite peut permettre au locataire de résilier un bail coûteux tout en évitant les pénalités habituelles. Si votre loyer actuel est l’une des raisons principales de votre surendettement, la faillite peut offrir l’occasion de restructurer vos dépenses.

Si vous estimez ne plus pouvoir assumer les frais de votre loyer, vous pouvez informer votre syndic de votre intention de résilier le bail. Dans ce cas, les pénalités de rupture normalement réclamées deviennent une dette non garantie pouvant être incluse dans la faillite.

En quittant un logement trop cher, vous réduisez la pression sur votre budget mensuel et évitez d’accumuler de nouveaux retards de loyer après le dépôt de la faillite. Si vous envisagez de déménager, assurez-vous d’en discuter rapidement avec votre syndic, et ce, avant de cesser les paiements ou de quitter les lieux, afin que la procédure reste conforme à la loi.

La faillite du locataire n’est pas en soi un motif d’expulsion suffisant. Contrairement à certaines croyances, aucune clause prévue à l’article du bail ne peut aller à l’encontre des protections offertes par la loi, notamment celles prévues aux articles 66.34(2) et  84.2(2) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Toutefois, cette protection cesse dès qu’un défaut subséquent à la faillite ou la proposition de consommateur survient.

Les mécanismes légaux et le rôle du syndic visent justement à garantir l’exécution des obligations du locataire, comme le paiement du loyer et le respect des conditions du bail, afin d’assurer le maintien de la protection contre l’expulsion et la résiliation de son bail.

Si vous êtes bien informés et accompagnés, il est tout à fait possible de traverser cette période financière difficile sans perdre votre logement.